En estos días, el Congreso de la Nación se dispone, una vez más, a tratar el remanido tema de los alquileres en la República Argentina. Es interesante señalar que, haciendo alguna recopilación de la problemática legal referida al asunto, surge la intervención del Estado en más de 100 ocasiones, todas ellas con el supuesto objetivo de alcanzar alguna suerte de “equilibrio equitativo” entre oferta (propietarios) y demanda (inquilinos).
De ese conjunto de intervenciones, podemos mencionar al menos seis ocasiones en los últimos 80 años donde la presencia del Estado en la materia tuvo efectos relevantes, casi siempre negativos.
La primera, tal vez la más nefasta, fue la etapa iniciada por la revolución fascista del año 1943. Comenzó con un decreto del gobierno militar, el decreto 1580, disponiendo rebajas en el precio de las locaciones, extensión de plazos en los contratos y suspensión de acciones de desalojo por falta de pago. Esta vulneración flagrante de los contratos entre privados se prolongó, a través de decretos y leyes de gobiernos militares y civiles, nada menos que 33 años, o sea hasta el año 1976. El objetivo declarado de esta legislación era lograr el acceso a la vivienda para la mayoría de los argentinos, pero arrasando en el camino con todos los derechos de propiedad garantizados por la Constitución y las leyes fundamentales de la República. Es así que la industria de la construcción y la oferta de viviendas en alquiler se redujeron a mínimos históricos, y la situación continuó hasta la sanción de la ley 21.342 del gobierno del Proceso de Reorganización Nacional. A partir de 1976 comenzó una supuesta normalización del mercado, aunque no por mucho tiempo.
Con el advenimiento de la democracia se promulgó la ley 23091, que ponía restricciones severas a la actualización del precio de los contratos, la que con variaciones se prolongó hasta la sanción de la ley de convertibilidad 23.928 del año 1991. La combinación de ambas leyes, con algunas intervenciones secundarias, tuvo vigencia hasta el año 2014, fecha en que entró en vigor la ley 26994 que aprobó el nuevo Código Civil Y Comercial de la Nación. Esta etapa, a juicio del que escribe, fue quizás la más promisoria en el desarrollo del mercado de alquileres en nuestro país, aunque lógicamente, también la menos concesiva en cuanto a los supuestos beneficios para los inquilinos.
El nuevo Código Civil y Comercial sumó algunos beneficios adicionales para la parte locataria y alguna restricción para los locadores, pero no alteró sustancialmente la ecuación que permitía un desarrollo razonable del mercado. Este período se extendió hasta el 1 de julio del año 2020 donde comenzó a regir la ley 27551, la cual, nuevamente, sumó importantes restricciones al desenvolvimiento del mercado, lo que nos trae a la situación actual de incertidumbre y cierta parálisis en el mismo.
El rápido repaso de lo ocurrido en esta área tan crucial del desarrollo económico social, nos hace preguntarnos en primera instancia cuál es el factor común de todos estos fracasos. ¿Pero qué pasa en otras naciones?
Los intentos de regulación del mercado de alquileres no son privativos de nuestro país. Al respecto podemos mencionar 2 ejemplos:
Estados Unidos. En especial grandes ciudades como New York o los Ángeles. Un porcentaje mayoritario de los alquileres- en el orden del 60 % o más- están sometidos a algún tipo de regulación (renta controlada, renta estabilizada, etc.). Esta legislación, sin embargo, tiene algunas características distintivas, a saber:
o Responde a ciertas circunstancias específicas de tiempo y lugar
o Tiene una vigencia limitada
o Alcanza a grupos con ciertas características socio económicas
o Alcanza a determinados edificios y/o viviendas
o En general no tiene alcance nacional sino más bien Estatal y/o Municipal
o La regulación contempla la ecuación económica de los propietarios, intentando que los precios cubran los gastos y un retorno adecuado del capital invertido
o El objetivo en general es reestablecer el equilibrio de mercado ante una demanda desproporcionada en las grandes ciudades, pero también contempla el relajamiento de la legislación en caso de que produzca una severa contracción de la oferta.
Alemania. En especial la ciudad de Berlín. En Europa, aproximadamente el 30% de las viviendas está bajo el sistema de renta controlada, con porcentajes del 40% en España. La ciudad de Berlín ha desarrollado una problemática particular debido a su rápido crecimiento, lo que ha redundado en medidas extremas, a saber:
o Un referéndum no vinculante, donde el 56% de los consultados se mostró favorable a la expropiación de más de 240.000 viviendas en manos de grandes empresas inmobiliarias. Bajo análisis de las autoridades recientemente electas
o Congelamiento de alquileres aprobado por la legislatura de Berlín a niveles del 2019 y hasta el 2025. Declarado nulo por el Supremo de Alemania. El Tribunal Constitucional Federal consideró que la política de congelamiento de alquileres en Berlín era contraria a la Constitución y sujeta a la ley federal
o La compra por parte de la Comuna de 14.750 viviendas para ponerlas en alquiler con la esperanza de acomodar los precios locativos.
Estas medidas, no obstante, su radicalidad, respetan al igual que en los Estados Unidos algunos principios básicos:
o Deben subordinarse a los mandatos y principios constitucionales
o Tienen como objetivo fundamental corregir desequilibrios en el mercado
o Contemplan la ecuación económica de los propietarios
Presuponen además condiciones financieras del sector publico comunal muy holgadas, una estructura del mercado de viviendas sumamente concentrada en manos de grandes empresas inmobiliarias y niveles de construcción acotados en la ciudad.
Volviendo a nuestra pregunta, la respuesta es simple y concreta: El fracaso de la legislación argentina sobre alquileres, es a causa del deseo de favorecer a una de las partes en una relación contractual privada arguyendo supuestos fines de justicia y equidad social. Entonces nos damos cuenta que los problemas en el mercado de las locaciones no son privativos del mismo, sino que forman parte de una problemática mayor que abarca prácticamente todos los campos del ámbito económico social.
La Argentina, siendo supuestamente una Nación republicana y liberal donde se respetan los derechos individuales establecidos constitucional e históricamente, intenta en todos los ámbitos y con objetivos diversos hacer llegar a las mayorías un bienestar inexistente. Podemos mencionar algunas características de nuestra macro para ilustrar lo dicho:
– La República Argentina ostenta una de las inflaciones más altas del mundo, que en los últimos años promedió el 50% anual. Con esta situación, se pretende congelar o restringir severamente los ajustes en el precio de los alquileres
– Nuestro país ha hecho gala de leyes inconstitucionales, permisivas, fluctuantes y no exigibles en la práctica, con muchos magistrados buscando estar “a tono” con los vientos políticos más que interesados en hacer justicia.
– Las inversiones de cualquier naturaleza tienen por delante un panorama de incertidumbre política y económica que no favorece en absoluto las decisiones de largo plazo, como podríamos clasificar la construcción de viviendas con propósitos comerciales.
– En la sociedad argentina existe una tendencia cada vez más acentuada a no honrar los compromisos asumidos.
Como corolario de todo esto podemos decir que los argentinos son muy conscientes de sus derechos, reales o supuestos, pero desconocen cada vez más sus obligaciones con la excusa de la justicia y equidad social, haciendo blanco de sus críticas a los que, aun por medios lícitos, son los dueños del capital. El desaliento constante a los arrendadores y las exigencias cada vez mayores de los arrendatarios tienen claras consecuencias políticas. Los partidos políticos buscan favorecer a los votantes, mayoritariamente locatarios en un país con déficit crónico de viviendas y falta de crédito a largo plazo. Esto, a su vez, agudiza los desequilibrios profundizando el sesgo anticapitalista. Así se crea un ambiente imposible para el crecimiento a largo plazo de cualquier mercado.
Mag. Norberto Mohurad
